2007年1月25日，朱俊芳與山西嘉和泰房地產開發有限公司（以下簡稱“嘉和泰公司”）簽訂十四份《商品房買賣合同》，約定朱俊芳以每平方米4600元價格向嘉和泰公司購買百桐園小區十號樓14套商鋪，同日辦理了十四份《商品房買賣合同》的銷售備案登記手續。2007年1月26日，朱俊芳與嘉和泰公司簽訂一份《借款協議》，約定嘉和泰公司向朱俊芳借款1100萬元，借款期限自借款到賬之日起三個月即2007年1月26日至2007年4月26日止；嘉和泰公司自愿將其開發的百桐園小區十號樓商鋪以每平方米4600元的價格抵押給朱俊芳，抵押的方式為和朱俊芳簽訂商品房買賣合同，并辦理備案手續，開具發票。借款到期，嘉和泰公司一次性還清借款，朱俊芳將抵押手續(合同、發票、收據)退回嘉和泰公司；如到期不能償還，嘉和泰公司將以抵押物抵頂借款，雙方互不支付對方任何款項等。合同簽訂后，朱某按約定支付給嘉和泰公司1100萬借款，嘉和泰公司向朱俊芳出具1100萬元收據。

借款協議到期后，嘉和泰公司沒有如期還款，朱俊芳要求嘉和泰公司履行房屋買賣合同，嘉和泰公司拒絕履行，理由是這種擔保合同有流押條款不合法，房屋買賣合同也是無效的。朱俊芳將嘉和泰公司起訴到了法院，要求對方實際履行房屋買賣合同。

一審、二審法院判決認為：雙方簽訂的十四份《商品房買賣合同》，意思表示真實，并且依法辦理了備案登記手續，應當受到法律保護。根據雙方在后簽訂的《借款協議》約定，可以認為借款協議的約定，實際為商品房買賣合同簽訂生效后，在履行合同過程中，雙方對商品房買賣合同作出的補充。其中《借款協議》約定將到期不還的借款作為給付的房款，實際上是為已簽訂并正在履行的十四份《商品房買賣合同》附加了解除條件，即到期還款買賣合同解除，到期不能還款買賣合同繼續履行。現嘉和泰公司到期未能還款，十四份《商品房買賣合同》所附解除條件未成就，應當繼續履行。

嘉和泰公司對上述判決不服，向山西省人民檢察院提出申訴，山西省高級人民法院從合同內容和雙方真實意圖角度出發，認為雙方簽訂的十四份《商品房買賣合同》應屬于雙方借款合同的抵押擔保內容，雙方實質上是民間借貸合同關系而非商品房買賣合同關系。據此，雙方在《借款協議》中約定的“到期不能還款用抵押物抵頂借款，雙方之間互不再支付對方任何款項”的約定屬于流質條款，違反法律的強制性規定，應屬無效。

朱俊芳不服山西省高級人民法院民事判決，向最高人民法院申請再審。最高人民法院審理后通過對比《中華人民共和國擔保法》第四十條和《中華人民共和國物權法》第一百八十六條關于流押條款的規定，認為這個案件中雙方關于抵押物的約定并非法律上禁止的流押條款。理由是：

1、《借款協議》前述爭議條款并非約定嘉和泰公司到期不能償還借款，則《借款協議》所稱抵押物所有權轉移為朱俊芳所有。在嘉和泰公司到期未償還借款時，朱俊芳并不能直接按上述約定取得《借款協議》所稱的“抵押物”所有權。朱俊芳要想取得《借款協議》所稱的“抵押物”即14套商鋪所有權，只能通過履行案涉十四份《商品房買賣合同》實現。

2、《房屋買賣合同》和《借款協議》都是依法成立并有效的合同，這兩個合同沒有違反法律有關合同效力性的規定，互相也不排斥。雙方當事人也不會同時履行這兩份合同，因為雙方在這兩個合同中約定了互相關聯的履行和解除條款。比如，到期不還款，履行《房屋買賣合同》；到期還款，房屋買賣合同手續全部退回，《房屋買賣合同》不再履行，履行《借款協議》。

3、禁止流押條款是為了保護抵押人的權利。本案中，嘉和泰公司其實有選擇權，更具有主動性。嘉和泰公司可以選擇還款，《房屋買賣合同》自然不能履行；嘉和泰公司也可以選擇履行《房屋買賣合同》，不再還款。嘉和泰公司的權利已經得到了保護，如果嘉和泰公司既不還款，又主張房屋買賣合同無效，那么違法了誠實信用原則，法院不應該支持。

4、再者，嘉和泰公司如果認為履行十四份《商品房買賣合同》對其不公平，損害了其利益，其完全可以依據《中華人民共和國合同法》第五十四條第一款第(二)項的規定，請求人民法院撤銷案涉十四份《商品房買賣合同》，但嘉和泰公司在法定的除斥期間內并未行使合同撤銷權，而是拒絕履行生效合同，其主張不符合誠信原則，不應得到支持。

最后，最高人民法院支持了朱俊芳的請求，判決雙方簽訂的《房屋買賣合同》有效，朱俊芳可以要求嘉和泰公司履行該合同。

2020年5月28日頒布的《中華人民共和國民法典》對流押條款作出了新的調整，取消了《中華人民共和國物權法》第一百八十六條關于禁止流押的規定，在《中華人民共和國民法典》第四百零一條和四百二十八條規定：抵押權人（質權人）在債務履行期限屆滿前，與抵押人（出質人）約定債務人不履行到期債務時抵押（質押）財產歸債權人所有的，只能依法就抵押（質押）財產優先受償。最高人民法院的判決對我國各級法院有指導意義，該案的判決將對于其他各級法院審理類似案件提供參考，有利于統一各個法院的審判思路和意見。因此，我們在遇到無法提供抵質押財產的借款關系中也可以采取這種方式，通過低價簽售商品房屋為借款加上一層保障。遇到糾紛的時候，可以參考這個案例及《中華人民共和國民法典》規定內容，要求法院作出正確判決。

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